Atenção proprietários de imóveis e inquilinos do Norte/Noroeste do ES: Reforma Tributária já muda regras dos aluguéis e pode encarecer locações

O ano de 2025 começou com mudanças significativas no mercado imobiliário brasileiro, e os efeitos já começam a atingir diretamente proprietários e inquilinos do Norte e Noroeste do Espírito Santo. Desde o dia 1º de janeiro, entraram em vigor as primeiras fases práticas da Reforma Tributária, que alteram a forma de tributação dos aluguéis, do ganho de capital e da gestão dos imóveis.

Mesmo ainda em fase de transição e testes, o novo sistema já acende um sinal de alerta para quem possui imóveis alugados, principalmente pessoas físicas que, até então, recolhiam apenas o Imposto de Renda sobre esses rendimentos.

Aluguel passa a ser tratado como “insumo”

Com a chamada Reforma Tributária do Consumo, a posse do imóvel cedido em contrato de locação passou a ser considerada um tipo de insumo econômico. Na prática, isso significa que a receita de aluguéis entrou no radar do novo IVA Dual, modelo que substitui diversos tributos antigos.

Esse novo IVA é composto por dois impostos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal

A mudança foi regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, sancionada em 16 de janeiro deste ano.

Quem pode sentir mais no bolso

De acordo com as novas regras, pessoas físicas que:

• recebem mais de R$ 20 mil por mês em aluguéis, e
• possuem mais de três imóveis locados

podem enfrentar um aumento expressivo da carga tributária, que pode variar entre 27,5% e 35,9%, conforme as alíquotas estaduais e municipais.

Na prática, isso representa um novo custo para parte dos proprietários, especialmente aqueles que vivem da renda imobiliária.

Cadastro Imobiliário Brasileiro: o “CPF dos imóveis”

Outra mudança relevante é o início da implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como o “CPF dos imóveis”, que vai centralizar informações patrimoniais na Receita Federal.

O objetivo é ampliar o cruzamento de dados, a rastreabilidade das receitas e a integração de informações fiscais. Especialistas alertam que a era do “ninguém vê” ficou para trás, e que ignorar essa nova realidade pode gerar problemas futuros.

E o inquilino, entra nessa conta?

A grande dúvida é: quem vai pagar essa conta?

Em tese, aumentos de carga tributária tendem a ser repassados ao consumidor final. No mercado de locações, porém, a dinâmica é mais complexa. Tudo depende da lei da oferta e da procura, que varia conforme a região, o tipo de imóvel e o perfil do locador.

Entre os cenários possíveis estão:

• proprietários absorvendo parte do impacto (menos provável);
• reajustes diferenciados de aluguel, conforme o perfil tributário do locador;
• preferência por locatários pessoas jurídicas, que conseguem compensar tributos;
• ou até um aumento generalizado dos valores de aluguel, em algumas regiões.

O novo sistema será implantado de forma gradual, com 2026 marcado como ano-teste, e conclusão prevista apenas para 2033. Apesar disso, os mecanismos de fiscalização e transparência já começam a ser estruturados agora.

A Reforma Tributária não altera apenas impostos: ela traz uma nova lógica de compliance, controle e responsabilização, que deve mudar definitivamente a relação do cidadão com o fisco.

Como se preparar

Especialistas apontam que este é o momento de:

• revisar contratos de locação;
• entender se há enquadramento nas novas faixas de tributação;
• organizar documentação e cadastros imobiliários;
• buscar orientação técnica para evitar surpresas.

O mercado imobiliário sempre foi dinâmico, mas agora entra em uma fase em que informação, planejamento e adaptação deixam de ser opção e passam a ser necessidade.

Para proprietários e inquilinos do Norte e Noroeste capixaba, o recado é claro: as mudanças já começaram, e quem não se preparar pode pagar mais caro no futuro.